ممارسة حق الشفعة تعني أن للبلدية، عند شراء قطعة أرض داخل نطاقها الإداري، الحق في أن تدخل هي أو طرف ثالث في عقد البيع، وفقًا لشروط معينة، ليصبح بعد ذلك مالكًا للقطعة. ولا يجوز ممارسة حق الشفعة إلا إذا كان ذلك يبرره المصلحة العامة.
يمكن استبعاد ممارسة حق الشفعة في ظروف معينة أو يمكن للمشتري تجنبها.
يتم شراء قطعة أرض.
يجب إخطار البلدية بالبيع على الفور. وبدون هذا الإخطار، لا تبدأ مدة الثلاثة أشهر الممنوحة للبلدية لممارسة حق الشفعة.
إذا مارست البلدية حق الشفعة الذي يحق لها، ولم تكن هناك أسباب للاستثناء أو لم يتم تجنبها، فإن البلدية تحل محل المشتري في عقد الشراء؛ وإذا مارست هذا الحق لصالح طرف ثالث، فإن هذا الطرف يحل محل المشتري في عقد الشراء.
وعندئذ يتعين على البلدية أو الطرف الثالث المستفيد دفع ثمن الشراء للبائع، والذي يتطابق عادةً مع ثمن الشراء المتفق عليه. وفي ظل ظروف معينة، يمكن دفع مبلغ أقل، على سبيل المثال إذا كان ثمن الشراء المتفق عليه يتجاوز بشكل واضح القيمة السوقية في وقت الشراء.
يُبلغ البائع أو المشتري البلدية بمضمون عقد البيع.
في حالة عدم وجود حق الشفعة أو عدم ممارسة البلدية لهذا الحق، يتعين على البلدية إصدار شهادة بذلك بناءً على طلب أحد الأطراف المعنيين (ما يُعرف بالقرار/الشهادة السلبية).
أما إذا مارست البلدية حق الشفعة، فيتم إبرام عقد بيع مستقل جديد بين البائع والبلدية. وتسري على ذلك، من حيث المبدأ، نفس الشروط (بما في ذلك سعر الشراء) التي اتفق عليها البائع مع المشتري الأصلي. ومع ذلك، يمكن أن يكون سعر الشراء محدوداً إذا كان السعر المتفق عليه يتجاوز القيمة السوقية بشكل واضح وملحوظ. في هذه الحالة، يجوز للبائع الانسحاب من العقد.
يتم ممارسة حق الشفعة تجاه البائع؛ ويجب إخطار المشتري بالقرار.
تتمتع البلدية بحقوق الشراء المسبق بموجب القانون (حقوق الشراء المسبق العامة) وحقوق الشراء المسبق بموجب اللوائح (حقوق الشراء المسبق الخاصة). ويتمتع كلا النوعين بنفس القدر من الأهمية.
وتُستخدم حقوق
الشراء المسبق القانونية كأدوات في مجال قانون التخطيط العمراني لضمان تنفيذ خطط التخطيط العمراني.
لا يمكن ممارسة حق الشفعة تجاه البائع إلا في غضون ثلاثة أشهر من تاريخ إخطاره بعقد البيع.
لا توجد أحكام مباشرة تنظم مدة المعالجة. ومع ذلك، فإنه يتضح من المهلة المحددة لممارسة حق الشفعة (انظر أدناه) أن على البلدية أن تتصرف على الفور.
تقع المسؤولية على عاتق إدارات البلديات التابعة للاتحادات البلدية، أما في حالة البلديات غير التابعة لأي اتحاد، والمدن الكبيرة التابعة للمقاطعات، والمدن المستقلة عن المقاطعات، فتقع المسؤولية على عاتق إدارات البلديات أو إدارات المدن.
